Инвестиции в коммерческую недвижимость
Идея приобрести коммерческую недвижимость и надежно получать доход от аренды представляется простой и ясной. Однако действительно 90% игроков на бирже форекс в любом случае теряют собственные деньги на данном рынке. Какие есть риски и как их избежать, разъясняет гендиректор финансовой платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Михаил Корниенко.
Купить квартиру и сдавать ее в аренду – простая и удобопонятная идея для новичков трейдеров «из народа». Это реакционная инвестиция, которую делали годами поколения жителей России. Срабатывал принцип: вот возьму, отдам в аренду и залечу, если не отдам, то достанется детям-внукам.
И все бы ничего, однако абсолютное большинство сделок с квартирами в РФ происходит в ипотеку, а Банк РФ поочередно подрезает плоскости доступным залоговым платформам из-за сложившегося «пузыря» на рынке. Так что покупка финансовых квартир встает на остановку, и трейдеры переключаются на вложения в коммерческую недвижимость.
Но между рынком квартир и коммерческой недвижимости – громадная разница. И в случае если ее не принимать во внимание, можно не только лишь ничего не заработать, но также и потерять то, что было инвестировано.
Начнем с того, что в общем инвестиции в стрит-ритейл могут быть крайне оптимальными и давать трейдерам доход даже выше нынешней главный ставки ЦБ (на день сочинения публикации она составляет 16%).
Под субъектами стрит-ретейла мы осознаем как раздельно стоящие незначительные торговые здания, так и платные помещения на первых этажах жилых комплексов – магазины, алкомаркеты, аптеки и тому подобное. Как и при избрании квартиры, коммерческий объект можно оценивать или в стадии строительства, или как готовый арендный бизнес. Риски есть и в том, и в другом случае.
Риск 1: недооценить условия расторжения договора. Если вы вноситесь в готовый арендный бизнес, то качество арендатора, который занимает здание, – один из наиболее значительных показателей, которые надо оценивать. Является, что качественный долговременный съемщик – это залог успеха арендного бизнеса. К таким в традиционном представлении мы смотрим большие государственные сети – магазины, аптеки, алкомаркеты.
Трейдеры смотрят на договор с арендатором, и в случае если там написано, что договор заключен на 15 лет по повышенной ставке, то начинающий на данном раунде тянется к карману за денежными средствами.
Однако здесь есть значительный риск – любой долговременный договор вполне может быть расторгнут до его завершения, арендатору довольно только осведомить в поставленный срок владельца о желании уехать. К примеру, то же «Вкусвилл» может взять в аренду магазин по достаточно высоким ставкам, однако набраться и уехать практически за семь дней, если сочтет, что торговая точка не пошла.
Как быть? Если вы избрали сооружение, которое длительное время и беззаботно снимает какая-то «Пятерка», и срок ее договора составляет 15 лет, это не означает, что так будет всегда. Условия могут поменяться, и съемщик съедет быстро, пускай и заблаговременно предупредив владельца (обычный срок извещения составляет 1-3 месяца). Таким образом надо всегда помнить о том, что в контракте аренды есть пункт о его преждевременном прекращении.
Держа это в разуме, проанализируйте, какого арендатора вы в силах привести в ваше здание, если работающий примет решение от вас уйти.
И обнаружится ли такой съемщик в целом? Если нет – то, пожалуй, не следует инвестировать в такое здание. Если вы хотите приобрести одну оптимальную под магазин площадь на весь регион, то вы без проблем можете отыскать смену уходящей относительной «Пятерочке».
Чтобы это узнать, надо проверить, какие торговые объекты есть в этом регионе и в чем их преимущества или недостатки по сравнению с вашим местом. Полезным будет самостоятельно подъехать, походить, все посмотреть. Попробуйте поговорить с жителями в формате «я не региональный, лишь прибыл», чтобы проведать, куда и какими маршрутами люди идут и на что брюзжат, а что восхваляют.
Также обратите свое внимание на распланировку помещения. Если это крайне особое сооружение, к примеру, под приватную клинику с трудной кабинетной технологией, во много этажей, то отыскать подобного арендатора будет сложно.
Если вы оцениваете более обычный и малогабаритный объект на нижнем этаже, с некоторыми входами, то ваш «перечень» клиентов будет куда богаче. Вследствие этого начинающему надо выбирать более универсальный и менее характерный объект для инвестиций.
Риск 2: переплатить за объект. Может произойти так, что у помещения, которое вы приобретаете, заключен договор по повышенной ставке аренды. На первый взгляд у вас готовый арендный бизнес с отличным арендатором. А спустя год съемщик наступает и говорит: «Дела у меня не, давай скидку на аренду или я съезжаю».
Свежий собственник в абсолютной убежденности в хорошем спросе на собственное здание старается отыскать новых съемщиков и выяснит, что никто не готов платить по такой ставке, в связи с тем что она первоначально завышена. Почему так происходит? Бывает (и часто), что профессиональные профессионалы имеют отличные отношения с съемщиками и заключают договор аренды по нерыночным ставкам, значительно выше рынка, чтобы после этого продать это здание втридорога.
Перед начинающим встает сложной выбор: дать бонус действующему арендатору или уменьшить ставку и ударить нового. Оба вида – это пропащие деньги, и не только лишь в виде финансового потока от аренды, но также и падение цены помещения, в связи с тем что при более невысоком арендном потоке, понижается и стоимость недвижимости.
Как быть? Проверить, имеется ли сговор между прошлым обладателем помещения и арендатором, не так просто. Однако можно проверить, отвечает ли стоимость аренды рыночному уровню. Для этого необходимо проверять готовый арендный бизнес как пустой объект, так как наконец вы приобретаете здание, а не точного арендатора.
К примеру, в контракте аренды избранного вами помещения ставка составляет 3000 руб за кв. метр в неделю. А по соседству – 2000. Спросите себя, почему так? Это здание чем-нибудь лучше так, что оправдывает повышение ставки на 50% сравнивая с соседями? Нет? Тогда лучше пройти минуя этого интересного предложения и выбрать то, что отвечает рыночным ставкам.
Сравните расценки в этом ЖК, в располагающихся рядом ЖК, познакомьтесь с обладателями, спросите их, почем реализуют, почем сдают в аренду помещения рядом подобной площади и формата. Если нужен юрист по коммерческой недвижимости ДГИ зайдите на сайт subbotina-pravo.ru.
Риск 3: поверить на слово застройщику. Риск переплатить за объект и потерять в конечном итоге деньги есть и в случае, если трейдер постановляет приобрести строящееся здание.
С одной стороны, покупка по ДДУ легче: не надо проверять юридическую аккуратность объекта, технические характеристики (все строители строят плюс-минус стандартные платные объекты). Однако как подсчитать финансовый поток и, как следствие, ставку аренды?
Здесь трейдеры нередко делают ошибку: прослушивают застройщика, который заинтересован в том, чтобы дешевле продать объект. Он будет повествовать, что его выйдет сдать по 5000 руб за кв. метр в неделю (впрочем настоящая рыночная ставка 2000 руб). В конечном итоге начинающий приобретает здание у застройщика за очень дорого, не осознает этого, поскольку поверил, что это обычная стоимость. 2 года он ожидает, пока объект достроится, и финансового потока никакого в этот период нет.
Однако вот объект готов, трейдер отрадно грезит о хорошем арендаторе типа аптеки или алкомаркета, однако в конечном итоге обнаруживает, что качественные квартиранты подписали контракты с квалифицированными участниками рынка. У арендодателей устроены контакты с вероятно любопытными заказчиками. У игрока на бирже форекс с одним местом такого преимущества нет.
Вместе с этим выясняется, что ставка аренды в данной локации намного ниже, чем обещал застройщик. И бедняга осознает, что если надо будет продавать собственное здание, то надо будет это сделать по намного более невысокой стоимости, в связи с тем что в 90% случаях он приобретет очень дорого и не осмыслит этого.
Или второй ловкий ход строителей: они гарантируют горе-инвесторам продать помещения по «рыночной окупаемости 11-13 лет».
Как быть? Логично и обычно – не верить никому на слово, а проверять. При этом смотреть надо не на стоимость всего объекта полностью, а на стоимость кв. метра – отвечает ли она той, что есть по соседству, насколько она отличается от стоимости кв. метра в регионе и во всем городе? Если она выше, то почему? Что делает это точное здание подобным особым, помимо «хотелок» застройщика? Если причины не явны, то, вероятно, вы на пути к проблемной инвестиции.
Что же касается окупаемости, помните, что до этапа заезда в здание арендатора никакой рыночной окупаемости в целом нет.
Если застройщик гарантирует окупаемость за 11-13 лет, то он забывает сообщить, что окупаемость будет после старта работы арендатора. А до этого этапа инвестору надо обождать еще 1-2 года, пока объект достроится, отыскать арендатора, оплатить комиссию брокерам за его поиск, подготовить здание и лишь тогда получить «готовый арендный бизнес» с окупаемостью 11-13 лет. Стоит ли оно того, если по такой стоимости можно было приобрести готовый объект?